Уважаемые кадастровые инженеры, доводим до вашего сведения, что в адрес филиала поступило письмо от ФГБУ «ФКП Росреестра» от 02.10.2015 № 10-3449-КЛ, содержащее разъяснения по вопросу образования объектов капитального строительства путем выдела из объектов, являющихся производственно-технологическими комплексами (далее - ПТК).
В Гражданском кодексе Российской Федерации, Градостроительном кодексе Российской Федерации, в Федеральном законе от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) отсутствует понятие ПТК или критерии отнесения объекта недвижимости к ПТК.
Понятие ПТК присутствует в приказе Госстроя России от 29.12.2000 № 308 «Об утверждении порядка составления комплекта документов по технической инвентаризации имущественных комплексов, составляющих системы газоснабжения Российской Федерации, а также других объектов недвижимого имущества, принадлежащих ОАО «Газпром» и его дочерним организациям» (далее - Порядок) и в приказе Госстроя России от 19.09.2003 № 356 «Об утверждении Особого порядка подготовки технической документации на объекты недвижимости железнодорожного транспорта, вносимые в уставной капитал ОАО «Российские железные дороги» (далее – Особый порядок).
В соответствии с пунктом 1.3 Порядка производственно-технологический комплекс (ПТК) - это совокупность технологически и организационно взаимосвязанных объектов (недвижимых и движимых), используемых в производственной деятельности организации и обеспечивающих непрерывный производственный процесс. Состав производственно-технологического комплекса определяется правообладателем. В состав ПТК могут включаться как все объекты имущественного комплекса (объекты комплекса в целом), так и его части, расположенные как на одном, так и на нескольких земельных участках, а также отдельно расположенные объекты недвижимого имущества.
Согласно разделу III Порядка на ПТК подготавливался технический паспорт как на имущественный комплекс с техническим описанием каждого объекта, входящего в комплекс.
Одним из отличий Особого порядка от Порядка является то, что в Особом порядке ПТК рассматривается как сооружение.
Действующее законодательство не содержит критериев, позволяющих четко определить, какие объекты (в каком составе и т.п.) являются сооружением, в связи с чем, в отношении комплекса создаваемых или образованных в настоящее время объектов (в том числе ПТК) осуществляется государственный кадастровый учет (далее - ГКУ) в качестве сооружения.
Закон о кадастре, подзаконные нормативно-правовые акты не содержат запрета образования объекта капитального строительства путем выдела из состава другого объекта недвижимости, в том числе из состава ПТК.
Рекомендации по вопросу постановки на ГКУ объектов недвижимости, выделяемых из состава ПТК, приведены также в письме Минэкономразвития России от 19.06.2014 № Д23и-2128 и распространяются на ПТК, в отношении которых осуществлен государственный технический учет (именно как ПТК) и, в дальнейшем, государственная регистрация прав.
Для постановки на ГКУ выделяемого из состава ПТК объекта недвижимости с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета представляется технический план, оформленный в соответствии с положениями требований к подготовке технических планов. Сведения в техническом плане указываются на основании проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию или изготовленного до 1 января 2013 г. технического паспорта, подготовленные на весь ПТК в целом.
При этом обращаем внимание на то, что в состав приложения технического плана должна быть включена копия документа, выданного уполномоченным органом в области градостроительной деятельности, подтверждающего отсутствие необходимости проведения реконструкции ПТК в связи с выделом одного или нескольких объектов недвижимости, а также подтверждающего, что образующиеся объекты недвижимости могут функционировать самостоятельно без нанесения ущерба непрерывности производственного процесса ПТК.
Отсутствие данного документа будет являться основанием для принятия решения о приостановлении государственного кадастрового учета в соответствии с п.5 ч.2 ст.26 Закона о кадастре.