Уважаемые кадастровые инженеры, обращаем ваше внимание,в соответствии с поступившими разъяснениями Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) от 23.06.2014 г. № 14-исх/07086-ГЕ/14 , филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области сообщает следующее.
В отношении реконструированного объекта недвижимости возможно осуществление как постановки на государственный кадастровый учет, так и учет изменений.
В случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади протяженности, глубины, глубины залегания, площади застройки объекта недвижимости замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта недвижимости.
В случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учета объекта недвижимости (объектов недвижимости).
При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.
Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).
Внесенные в ГКН сведения при постановке на учет образованного здания или сооружения (объекта незавершенного строительства) будут носить временный характер и до утраты ими временного характера не будут являться кадастровыми сведениями и могут использоваться только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ. Сведения утратят временный характер со дня государственной регистрации права на образованное здание или сооружение (объект незавершенного строительства) (статус сведений изменится с «временный» на «учтенный»). После государственной регистрации права на образованное здание или сооружение (объект незавершенного строительства) без заявления также будет снято с учета преобразуемое здание или сооружение (объект незавершенного строительства). Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного здания или сооружения (объекта незавершенного строительства) не будет осуществлена государственная регистрация права на образованное здание или сооружение (объект незавершенного строительства), сведения об этом здании будут аннулированы и исключены из ГКН (часть 9 статьи 4, части 3 и 4 статьи 24 Закона о кадастре).
Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещения в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) в Законе о кадастре отсутствуют.
В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании (сооружении), снятом с учета в связи с регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещения связано с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией).
В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:
- государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);
- государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;
- постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявлений) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).
Для случаев касающихся реконструкции многоквартирных домов, в результате которой образуются новые многоквартирные дома, необходимо отметить следующие особенности.
В соответствии с частью 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещения (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 44 требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 г. № 403 (в редакции приказа Минэкономразвития России от 25.02.2014 г. №86) в случае если государственный кадастровый учет квартиры в многоквартирном доме осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке, в строке «1» раздела «Характеристики помещения в многоквартирном доме» указывается кадастровый номер помещения, иные строки в указанном случае не заполняются.
Таким образом, если образование (в результате реконструкции) многоквартирного дома не сопровождалось образованием новых квартир в таком доме и государственный кадастровый учет таких квартир осуществлен в установленном Законом порядке, сведения о кадастровых номерах таких квартир должны быть указаны в соответствующем разделе технического плана здания (многоквартирного дома).
Образование многоквартирного дома может сопровождаться созданием или образованием (путем преобразования (объединения, раздела) других помещений) новых помещений в таком доме, сведения о которых также должны быть воспроизведены в соответствующем разделе технического плана здания (многоквартирного дома). Исходя из части 4.1 статьи 25 Закона о кадастре при постановке на учет многоквартирного дома орган кадастрового учета осуществляет постановку на учет всех расположенных в нем помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме).
Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет образованного в результате реконструкции многоквартирного дома, а также расположенных в нем помещений (в том числе образованных и (или) созданных) с соответствующим заявлением должен быть представлен технический план многоквартирного дома, содержащий в том числе разделы в отношении всех расположенных в многоквартирном доме помещений (государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке и которые не были преобразованы в результате реконструкции, а также образованных и (или) созданных в результате реконструкции многоквартирного дома).
При этом в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана здания в отношении образованных помещений должна содержаться информация (кадастровые либо ранее присвоенные государственные учетные номера помещений) о том, из каких помещений образованы новые помещения в многоквартирном доме.
В отношении помещений, которые не были преобразованы в результате реконструкции и государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке, в соответствующем разделе технического плана здания указываются только их кадастровые номера.
Выполнение учетных процедур в отношении многоквартирного дома и расположенных в нем помещений должно осуществляться в следующей последовательности:
- постановка на государственный кадастровый учет образованного многоквартирного дома и всех расположенных в нем помещений;
- учет изменений помещений, государственный кадастровый учет которых ранее был осуществлен в установленном Законом о кадастре порядке (в части изменения сведений государственного кадастра недвижимости о кадастровом номере здания, в котором они расположены, и при необходимости, в сведения об адресе помещения (в случае, если образованному многоквартирному дому присвоен новый адрес)).
В случае если реконструкция здания (сооружения) не связана с образованием нового здания (сооружения), но влечет за собой создание новых помещений в таком здании (сооружении) (например, достроены дополнительные этажи), то постановка на государственный кадастровый учет таких помещений возможна только после государственного кадастрового учета изменений здания (сооружения) (например, в части изменения количества этажей и площади).
В аналогичной последовательности следует осуществлять учетные действия в противоположном случае, например, при сносе (демонтаже) нескольких этажей здания (сооружения), при котором прекращает существование часть помещений в таком здании (сооружении) (сначала необходимо осуществить государственный кадастровый учет изменений здания (сооружения), а затем на основании акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения в связи с уничтожением части здания (сооружения), в пределах которой такие помещения были расположены, снять с учета соответствующие помещения).

Уважаемые кадастровые инженеры, обращаем ваше внимание, что новость от 05.02.2014 г. «Порядок выполнения кадастровых работ по формированию технического плана на здание или сооружение после проведения реконструкции или перепланировки» не действует.