Вопрос:

В начале 2014 года организация на открытых торгах приобрело земельный участок площадью 11 986, 31 кв.м. с находящимся на нем нежилым помещением площадью 3 394,3 кв.м. Технические и кадастровые паспорта оформлялись предыдущим собственником в 2006 году. В 2007 году предыдущий собственник произвел реконструкцию нежилого помещения путем производства пристройки, тем самым фактически увеличив площадь нежилого помещения 3 394,3 кв.м. без оформления каких - либо документов (получения разрешения на строительство и т.д.). Нежилое помещение 3 394,3 кв.м. является частью здания общей площадью 5 624,4 кв.м. В оставшейся части здания 5 624,4 кв.м. (помещение 2 230.1 кв.м.) другой собственник. Сейчас необходимо через суд признать право собственности на помещение 3 394.3 кв.м. с учетом самовольной пристройки и внести изменения в кадастровый паспорт. БТИ утверждает, что необходимо изготавливать технический паспорт, а затем технический план на все здания 5 624,4 кв.м., так как изменились внешние границы здания (но пристройка выполнена только с нашей стороны здания, то есть со стороны помещения 3 394.3 кв.м.) и кадастровая палата откажет во внесении изменений в кадастровый паспорт нежилого помещения, если будет представлен технический план только на нежилое помещение 3 394.3 кв.м. с учетом пристройки. Вопрос. Каким образом внести изменения в кадастровый паспорт нежилого помещения с учетом самовольной пристройки? Необходимо ли для кадастровой палаты изготавливать технический план на все здание (часть здания нам не принадлежит) или достаточно технического плана только на наше помещения с учетом изменения внешних границ помещения?

Ответ:

Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Кемеровской области (далее – филиал) осуществляет свою деятельность в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 221 - ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре).
Согласно Закону о кадастре, орган кадастрового учета осуществляет ведение государственного кадастра недвижимости посредством исполнения определённых кадастровых процедур (постановка на кадастровый учет объекта недвижимости, снятие с кадастрового учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет объекта недвижимости в связи с изменением его характеристик).
Сведения о характеристиках объектов недвижимости, подлежащих внесению в государственный кадастр недвижимости, установлены ст. 7 Закона о кадастре. Данной нормой законодательства определены виды объекта недвижимости: земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства. В объеме сведений о видах объекта недвижимости характеристика объекта недвижимости - часть здания – не определена Законом о кадастре в состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости. Учет и снятие с учета установленных положением Закона о кадастре видов объектов недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением характеристик таких объекта недвижимости осуществляется на основании заявления и предусмотренных ст. 22 настоящего Федерального закона необходимых документов, представленных заявителем, а также на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия.

Согласно ст. 22 Закона о кадастре, при постановке на государственный кадастровый учет здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства, учете части такого объекта недвижимости или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пункте 15 или 16 части 2 статьи 7 Закона о кадастре сведений о таком объекте недвижимости, вместе с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета необходимо представить технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.
Для оформления технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Информацию о кадастровых инженерах, получивших квалификационный аттестат и осуществляющих кадастровую деятельность, можно получить в сети «Интернет» на портале государственных услуг Росреестра http://portal.rosreestr.ru, в разделе «Реестр кадастровых инженеров».
Также сообщаем, что в соответствии с ч. 4 ст. 25 Закона о кадастре, если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет здания или сооружения. В этом случае предоставляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы. Правила настоящей части не применяются при осуществлении кадастрового учета жилых помещений в многоквартирном доме.
Орган кадастрового учета осуществляет проверку представленного заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов на соответствие по форме и содержанию требованиям настоящего Федерального закона.
Если представленные документы по форме и содержанию соответствуют требованиям Закона о кадастре, то органом кадастрового учета принимается решение об осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости.
В случае если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Закона о кадастре - согласно ст. 26, 27 Закона о кадастре, орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении в осуществлении государственного кадастрового учета объекта недвижимости или об отказе в осуществлении кадастрового учета объекта недвижимости.